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Forward Darlehen im Vergleich

 
Den richtigen Zeitpunkt abzuwarten, ist eine Kunst, die bei der Immobilienfinanzierung mehrere Tausend Euro sparen kann. Schwierig wird dieses Unterfangen bei einer Anschlussfinanzierung. Der Termin steht über Jahre hinweg fest und lässt sich nicht einfach so verschieben. Das heißt jedoch nicht, dass eine vorausschauende Planung unmöglich ist. Dank eines Forward-Darlehens könne Sie sogar bis zu fünf Jahre im Voraus agiert und das aktuelle Zinsniveau festschreiben lassen. Dazu muss sich der Bauherr aber intensiv mit der Zinsentwicklung auseinandersetzen und auf aktuelle Prognosen achten.

Kredit für die Zukunft

Vom Prinzip her ist ein Forward Darlehen ein Kredit, der für die Zukunft geschlossen wird und die derzeitigen Zinskonditionen einfriert. Als Vorlaufzeit können maximal 60 Monate gewählt werden. Sinn hat ein solches Vorgehen insbesondere in Niedrigzinsphasen. Steht zu befürchten, dass die Zinsen in den kommenden Monaten oder Jahren steigen, lassen sich die heutigen Bedingungen problemlos sichern. Werden die Zinsen später tatsächlich nach oben angepasst, können Sie sich beruhigt zurücklehnen. Denn für den künftigen Kredit gelten dank Vereinbarung nach wie vor die günstigeren Konditionen. Dadurch kann die monatliche Belastung erheblich reduziert werden. Ärgerlich ist es hingegen, wenn die Zinsen weiter fallen und anders als angenommen nicht anziehen. Dann zahlen Sie nämlich drauf. Eine kleine Beispielrechnung soll dies verdeutlichen:

PostenWertErklärung
Zinsniveau heute (Bsp.)1,65% p.a. eff.Ein Beispiel für eine Niedrigzinsphase. In dieser kann es sich lohnen, ein Forward Darlehen in Anspruch zu nehmen.
Zinsaufschlag pro Monat0,02%Der Zinsaufschlag pro Monat der Bereitstellung.
Endgültiger Zinsaufschlag nach 18 Monaten0,36% p.a.Der Zinsaufschlag pro Monat multipliziert mit der Zeit bis zur Inanspruchnahme.
Zinssatz Forward Darlehen2,01% p.a. eff.Der Zinssatz, zu dem das Forward Darlehen in der Zukunft in Anspruch genommen werden kann.

Liegt der Standard-Zinssatz nach 18 Monaten deutlich höher als 2,01%, haben Sie trotz Zinsaufschlag ein gutes Geschäft gemacht und erhalten eine Baufinanzierung, die günstiger ausfällt als der Markt.

Schwierige Prognose

Das Problem bei einem Forward-Kredit liegt darin, dass sich die Marktbewegungen zwar grob, aber niemals genau und schon gar nicht über mehrere Jahre hinweg vorhersagen lassen. Bei historisch niedrigen Zinsen kann man zwar nicht allzu viel falsch machen, weil aufgrund der Wellenbewegung der Märkte auf ein Tief in der Regel ein Hoch folgt. Doch allzu hoch sollte man auch bei einem Forward-Darlehen nicht pokern und genau planen, wie lange im Voraus der Kreditvertrag unterschrieben wird. Ein Indiz dafür, wie die Zinsen sich entwickeln, sind interessanterweise die Aufschläge für den Forward-Kredit.

Die Kosten

Denn kostenlos gibt es die Planungssicherheit – zumindest die bei einem Forward-Darlehen gewährleistet ist – nicht. Die Banken erheben dafür einen Zinsaufschlag je Monat. Er beträgt aktuell (Stand 2016) zwischen 0,01 und 0,03 %. Bei 36 Monaten Vorlauf sind also zusätzlich 0,54 bis 1,62 %zu berappen. Diese Kosten müssen bei den Überlegungen berücksichtigt und verglichen werden. Aus Expertensicht gilt übrigens: Steigen die Zinsaufschläge, ist das ein Zeichen dafür, dass auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in naher Zukunft nach oben klettern. Letztlich kommt es aber auf die eigene Einschätzung der Zinsentwicklung und den genauen Termin für die Anschlussfinanzierung an.

Bild © fotomek – Fotolia.com

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