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Informationen zur Anschlussfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung setzt sich in der Regel aus mehreren Etappen zusammen: dem ursprünglichen Darlehen und einer oder mehreren Anschlussfinanzierungen. Dass ein Baukredit häufig nicht „in einem Rutsch“ zurückgezahlt wird, liegt an der Vertragsgestaltung und an dem hohen Kreditbetrag. Für Eigenheimbesitzer ist dieser Umstand durchaus vorteilhaft – wenn sich die Kreditkonditionen im Laufe der Jahre verbessern. Gesunkene Bauzinsen führen letztlich dazu, dass die Gesamtfinanzierung sich zugunsten des Bauherren entwickelt.

Immobilienfinanzierung – Etwas graue Theorie

Am Anfang jeder Baufinanzierung steht immer der eigentliche Immobilienkredit. Dessen Höhe schwankt entsprechend individueller Rahmenbedingungen erheblich, das Gros liegt aber zwischen 50.000 Euro bis 200.000 Euro. Im Regelfall als Festzinsdarlehen angelegt, einigen sich Bank und Kunde auf eine feste Zinsbindung. Über diesen Zeitraum sind beide Parteien anschließend an das Darlehen gebunden.

Der konstante Sollzinssatz über oft 10 bis 15 Jahre gibt dem Kreditnehmer Planungssicherheit. Aber: Zu den Vereinbarungen gehört ein Tilgungsplan, der feste Raten vorsieht. Nur selten ist mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist die Volltilgung erreicht.

Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 175.000 Euro und einer Zinsbindung über zehn Jahre (Sollzins 3,50 Prozent; anfängliche Tilgung vier Prozent) verbleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist immer noch eine Restschuld von mehr als 90.000 Euro.

Die Folge für den Eigenheimbesitzer: Er muss nach Ablauf der Sollzinsbindung entweder die Restschuld durch einen neuen Kredit auf einen Schlag ablösen oder die Finanzierung mit dem ursprünglichen Darlehensgeber verlängern. In aller Regel unterbreitet die Hausbank dem Kreditnehmer vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein entsprechendes Angebot.

Baukredit – Anschlussfinanzierung versus Prolongation

Obwohl beide Wege – die Ablöse durch den Kredit bei einer neuen Bank oder die Annahme des Angebots der Hausbank – auf den ersten Blick zum gleichen Ergebnis führen, haben sich unterschiedliche Begriffe eingebürgert. Es handelt sich um

• eine Anschlussfinanzierung (Bankwechsel/Umschuldung) oder
• eine Prolongation (Angebotsannahme der Hausbank).

Solange die Konditionen stimmen, ist es aus Sicht des Kreditnehmers irrelevant, welche Variante bevorzugt wird. Aber: Dieser Grundsatz gilt mit einer Einschränkung – Immobilienkredite werden mit Grundpfandrechten besichert. Die Grundschuld muss beim Bankwechsel auf das neue Kreditinstitut eingetragen werden. Wickeln die Banken diesen Schritt durch eine Abtretung untereinander ab, haben Bauherren Glück, denn Löschung und Neueintrag ins Grundbuch können teuer werden.

Aufgrund dieser Tatsache ist nicht nur zur prüfen, wie die einzelnen Varianten hinsichtlich der Sollzinssätze abschneiden, sondern auch die Frage der Grundpfandrechtübertragung sollte auf dem Prüfstand stehen.

Anschlussfinanzierung – Das Eigenheim günstig weiterfinanzieren

Das Auslaufen der Sollzinsbindung kann für Bauherren die Möglichkeit sein, ihr Eigenheim günstig weiterzufinanzieren. Hintergrund: Innerhalb des ausgedehnten Zeitraums zwischen Auszahlung und Zinsbindungsende können die Marktzinssätze sinken. So hat sich der Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite laut Bundesbank von 4,55 Prozent (eff.) p.a. im Januar 2005 auf 2,17 Prozent (eff.) p.a. im Dezember 2014 reduziert.

	Baukredit (Volltilgung)	Baukredit mit Anschlussfinanzierung
Kreditsumme	150.000 Euro
Laufzeit/Sollzinsbindung	ca. 16,7 Jahre	10 Jahre (ca. 16,2 Jahre Gesamtlaufzeit)
Zinssatz Baudarlehen	4,55 Prozent (eff.) p. a.	4,55 Prozent (eff.) p. a.>
Zinssatz Anschlussfinanzierung	k. A.	2,17 Prozent (eff.) p. a.
Gebühren/Zinskosten	ca. 64.500 Euro	ca. 57.600 Euro
Gesamtbelastung	ca. 214.500 Euro	>ca. 207.600 Euro

Das Berechnungsbeispiel unterstreicht die Bedeutung der Anschlussfinanzierung. Neben dem reinen Sollzins als Entscheidungskriterium spielen hier noch andere Aspekte eine Rolle. Dazu gehören:

• Sondertilgungsrechte,
• Ratenaussetzung-/Stundungsoptionen,
• Ratenanpassungsrechte usw.

Wichtig: In Phasen niedriger Marktzinsen ist die Fixierung des günstigen Sollzins empfehlenswert – also die Entscheidung für höhere Zinsbindungsfristen. Rutscht der Zinssatz in den Folgejahren noch weiter ab, bietet das Bürgerliche Gesetzbuch einen Weg aus dem teuren Kredit. Nach § 489 BGB ist die Kündigung des Darlehens bei Festzinskrediten mit Ablauf von zehn Jahren nach Auszahlung der vollen Kreditsumme möglich.

Der Weg zur Anschlussfinanzierung

Da die Bank verständlicherweise Interesse daran hat, Bankkunden zu halten, unterbreitet das Kreditinstitut in aller Regel von sich ein neues Kreditangebot, die sogenannte Prolongation. Einige Unternehmen lassen sich damit allerdings viel Zeit und melden sich erst kurz vor Ende der Zinsbindungsfrist.

Aus Sicht der Kreditnehmer ein zu kurzer Zeitraum, um Angebote fundiert miteinander zu vergleichen. Experten raten deshalb, das Ruder selbst in die Hand zu nehmen und sich einige Monate vorher um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Entsprechende Finanzierungsangebote können Sie oben im Vergleich einsehen und vergleichen.

Vorausschauendes Planen zahlt sich besonders dann aus, wenn der Kreditzins kurz- bis mittelfristig wieder zu steigen droht. Hintergrund: Banken bieten heute oft das sogenannte Forward-Darlehen an. Hiermit wird der niedrige Sollzins viele Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist fixiert, die Anschlussfinanzierung steht trotzdem zum vereinbarten Zeitpunkt zum Abruf bereit.

Wichtig: Beim Forward-Darlehen ist nicht nur der eigentlich Kreditzins, sondern auch der Zinsaufschlag für die Foward-Periode zu prüfen. Dieser erhöht sich allgemein mit der Dauer der Forward-Phase.

Tipps zur Anschlussfinanzierung

Mit einer Anschlussfinanzierung entscheidet der Kreditnehmer letzten Endes darüber, ob eine Immobilie günstiger oder teurer wird als geplant. Schon beim Abschluss des Baudarlehens spielt dieser Aspekt – hinsichtlich der Zinsbindungsfrist – eine Rolle. An was ist hier noch zu denken?

• Niedriger Zins = höhere Tilgung
  Günstige Zinssätze senken – bei gleicher Tilgungsleistung – die Höhe der Kreditrate. Nach Ansicht vieler Experten ist es nur bedingt sinnvoll, sich auf diesem vermeintlichen Zuwachs beim finanziellen Spielraum auszuruhen. Der Grund ist relativ simpel: Bei gleicher Ratenhöhe steigt die Tilgung – und die Immobilie ist wesentlich schneller entschuldet.
• Kreditoptionen vergleichen
  Der Vergleich ist auch bei einer Anschlussfinanzierung einer der wichtigsten Schritte und spart viel Geld. Das gilt gerade in einer Niedrigzinsphase. Finanzierungskunden dürfen sich an dieser Stelle aber nicht vom günstigen Sollzins blenden lassen, sondern müssen alle Aspekte im Auge behalten.
• Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen
  Wer wegen niedriger Marktzinsen früher aus dem Baukredit aussteigen will, riskiert den Zinsvorteil wieder zu verlieren. Banken müssen der Kündigung nicht zwangsläufig grünes Licht geben. Falls doch, droht in aller Regel eine teure Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsgewinn in aller Regel wieder aufzehrt.
• Widerrufsrecht im Auge behalten
  In der Vergangenheit haben Verbraucherverbände Kreditverträge aus der Immobilienfinanzierung geprüft. Das Ergebnis: In vielen Widerrufsbelehrungen tauchen Fehler auf. Diese können unter Umständen den Fristablauf hemmen (Widerrufsjoker) und die Anschlussfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ermöglichen.
• Rat bei Profis suchen
  Wurden für die Immobilienfinanzierung mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten kombiniert, wird die Anschlussfinanzierung deutlich komplizierter. In dem Fall ist eine Beratung von unabhängiger Seite der beste Weg, die Möglichkeiten abzuwägen.